О строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с долевым участием граждан

В адрес Управления Роспотребнадзора по Республике Адыгея в последнее время поступает много вопросов, касающихся долевого строительства многоквартирных домов.

На вопросы граждан отвечает ведущий специалист-эксперт отдела по защите прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Республике Адыгея Тын В.В.

С целью защиты потребителей отношения участников долевого строительства (граждан и юридических лиц (застройщиков)) при строительстве многоквартирных домов урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон).

В Законе используются следующие понятия:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с требованиями статьи 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (далее - Договор).

Такой договор по требованию пункта 3 статьи 4 Закона заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация в соответствии со статьей 17 Закона производится в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор по требованиям части 4 статьи 4 Закона должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в Договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона, такой договор считается незаключенным.

Если имеются условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, то они в соответствии частью 1 статьи 16 Федерального закона от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», признаются недействительными.

При этом Застройщик на основании требований статьи 3 Закона вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

1. получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2. опубликования, размещения и (или) представления проектной декларациив соответствии с Законом;

3. государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов

недвижимости или договора аренды такого земельного участка.

Частью 1 статьи 19 Закона установлено, что Проектная декларация включает в себя 1) информацию о застройщикеи 2) информацию о проекте строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 20 ЗаконаИнформация о застройщике должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

В соответствии с частью 1 статьи 21 ЗаконаИнформация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

Проектная декларация в соответствии с частью 2 статьи 19 Закона опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 Закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Закон дает широкие права участникам долевого строительства.

Застройщик обязан выполнить требования статьи 20 Закона и представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет указанные документы, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан в соответствии с частью 2 статьи 21 Закона представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

При проведении надзорных мероприятий на предприятиях, осуществляющих долевое строительство, были выявлены следующие нарушения:

1. Заключаются договоры долевого строительства, без опубликования проектной декларации и без представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тем самым нарушается требование части 2 статьи 19 Закона. Проектная декларация должна опубликовываться застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

2. Договоры участия в долевом строительстве жилого дома не зарегистрированы в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, это бездействие является нарушением требований пункта 3 статьи 4 Закона (кроме того, пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом);

3. В договоре участия в долевом строительстве не указан гарантийный срок на объект долевого строительства, что является нарушением подпункта 4 пункта 4 статьи 4 Закона;

4. В договорах участия в долевом строительстве не указывается срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а указывается только срок окончания строительства. Это является нарушением подпункта 2 пункта 4 статьи 4 Закона;

5. В договорах определено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами, что является нарушением требований пункта 3 статьи 4 Закона, в соответствии с которым договор считается заключенным с момента государственной регистрации;

6. В договорах предусмотрено, что «Дольщик» обязан в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что является нарушением требований пункта 6 статьи 5 Закона.

Закон предусматривает в этом случае пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, то есть вдвое меньшую пеню.

7. В договорах участия в долевом строительстве оговаривается, что стороны освобождаются от ответственности обязательств по настоящему договору в случае: «войны, стихийных бедствий, террористических актов, забастовок, постановления или распоряжения органов государственной и муниципальной власти». Данное условие является нарушением требований пункта 6 статьи 4 Закона. В соответствии с Законом «риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик».

8. В договорах, предусмотрено, что в случае расторжения договора возврат денежных средств участнику долевого строительства производится только после продажи данной квартиры другому участнику долевого строительства. Такое условие является нарушением требований частей 2 и 5 статьи 9 Закона. В соответствии с указанной статьей Закона застройщик обязан возвратить денежные средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения Договора, в отдельных случаях в течение 20 дней.

9. В договорах участия в долевом строительстве говорится о том, что право собственности на подвал, чердачное встроенное помещение и прилегающую территорию остаётся за предприятием, осуществляющим долевое строительство. Такое условие договора противоречит требованиям пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ).

10. В Договорах предусмотрена обязанность участников долевого строительства вступать в «Товарищество собственников жилья» и оплачивать коммунальные услуги, услуги по содержанию дома через ТСЖ. Это положение договора является нарушением требований части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Нарушается и Постановление Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 3 апреля 1998 г. N 10-П По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года О товариществах собственников жилья в связи с запросом Советского районного суда города Омска.

В ЖК РФ предусмотрено 3 способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

) управление управляющей организацией.

В случаях 5 - 10 пункт 1 статьи 16 федерального закона «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300-1 признает такие условия договора, ущемляющими права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей и они признаются недействительными.

В связи с выше изложенным, перед подписанием договора о долевом строительстве и оплатой этого строительства необходимо изучить Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и в дальнейшем руководствоваться им.